בדק בית דירה חדשה מקבלן

קורה לי לשמוע הרבה את המשפט הבא "  מה כבר יש לבדוק בדירה חדשה מקבלן "?

הדירה הרי חדשה ,לא גרו בה ולא השתמשו בה.

אז נכון הדירה חדשה אך בשונה לדוגמא מרכב שיוצא מהמפעל ועבר עשרות בדיקות

בענף הבניין המצב שונה לגמרי.

ראשית כל עבודות הבניה הינם עבודות ידיים וללא מכונות לכן תמיד יהיו סטיות.

בנוסף כל נושא התקינה והחשיבות עדיין לא מיושמים בשטח וצערי גם בלימודי ההנדסה לא מלמדים את נושאי התקינה.

הינה מס' דוגמאות  לבדיקות שאנחנו מבצעים לליקויים היכולים להיות  בדירה חדשה,

שיכולם להוריד מימכם הרבה כאבי ראש אחרי הכניסה לדירה.

כנסו לסרטון ותלמדו מה אצלנו בודקים בדירה חדשה מקבלן כולל הציוד שאנו משתמשים.

בדיקת בלון

-זוהי בדיקה מאוד חשובה   שמבצעים אותה בענף אחר לגמרי  בשם "איתור נזילות"

ובחברתנו החלטנו להכניס אותה לבדיקה בבדיקת  דירה חדש מקבלן .

הבדיקה חשובה   לביצוע לפני כניסה לדירה.

בעצם בבדיקה אנו מוודאים שהחיבור מתחת לאמבטיה בין הניקוז לצנרת דלוחין/ביוב תקין

תחשבו, במידה והחיבור לא תקין אתם הולכים לסבול מרטיבויות קשות ,

ונכון שיש אחריות מהקבלן בדירה חדשה,

אבל לכו לריב עם הקבלן בנושא,לקחת ימי חופש מעבודה,לנקות אחרי כל התיקונים,אבק רב בדירה ועוד.

לא עדיף לדעת אם הביצוע תקין לפני הכניסה לדירה?

צילום צנרת סיב אופטי

בדיקה נוספת ש מעל 90% מחברות הבדק לא מבצעות הינה שימוש במצלמה סיב אופטי

מה שאנחנו עושים אנו מכניסים מצלמה זהירה לצנרת הביוב

מבודקים שלא קיימים שברים בצנרת ושהצנרת לא סתומה מפסולת בניין מה שנפוץ בענף בדירות חדשות

ופה יש חשיבות לתת הוכחות שהצנרת אינה נקייה

מהסיבה הפשוטה שבמידה ואחרי שתיכנסו יתחילו לכם סתימות , הקבלן לא ימהר לתקן ויפיל עליכם את האחריות בתחזוקה לא ראויה.

הינה סרטון קצר הממחיש בדיקת צנרת עם מצלמה סיב אופטי

בדיקות אלומיניום

כולם בודקים באלומיניום פתיחה,סגירה של אגפי החלונות ושל התריסים

בשביל זה אתם לא צריכים מהנדס.זה אתם יכולים לבדוק לבד .

בחברתנו חשוב לנו לבדוק את  הדברים  שיכולים לסכן חיים.

הסבר:

בדלת הזזה אלומיניום כאשר הזכוכית בידודית (2 לוחות זכוכית עם מרווח אוויר בניהן)

הזכוכיות צריכות להיות מחוסמות(זכוכית שעברה חימום מדורג וקירור מהיר).

למה דווקא בדלת הזזה אלומיניום?

כי בדלת זאת אנו עוברים דרכה ויכולים להיתקל בה בלי כוונה.

ובעצם כאשר הזכוכית מחוסמת מתנפצת היא נשמרת כחתיכה אחת ולא גורמת לפציעות קשות

ואילו הזכוכית אינה מחוסמת, הזכוכית נשברת לחתיכות גדולות שיכולות לסכן חיים

בנוסף לזה עובי הזכוכית נדרש להיות שונה

ואת זה אנחנו בודקים עם מדי לייזר מיוחדים

בנוסף אנו בודקים  עם מד כוח את הכוח הנדרש לפתיחת האגף.

שורה תחתונה בתקן הכוח הנדרש להפעיל הינו עד 80 ניוטון .

אם בתוצאת הבדיקה יוצא יותר,אז יתכן שהגלגלי הסעה לא מתאימים למשקל החלון

ו/או קיימים פגמים/לכלוכים במסילות תחתונות.

את הבדיקה ניתן לראות בקישור הבא:

(סרטון דוגמא בדיקות זכוכיות אלומיניום ומד כוח  )

כמובן שיש עוד עשרות בדיקות,ברטיבות,ריצוף ,קירות,מסגרות,דלתות פנים,חשמל ועוד

ואת זה תוכלו לראות בסרטון  המלא הבא בו תראו את הציוד שבחברתנו משתמשים ומה בעצם אנחנו בודקים:

(סרטון מלא של בדיקה דירה חדשה מקבלן)

מפרט מכר

מהו מפרט

מפרט הוא בעצם פירוט של מרכיבי הדירה במלל ולא בתכנית.

לדוגמא במפרט יפורטו מס' שקעי חשמל,מיקום השקעים,סוג .

סוג הבניה יפורט :האם המחיצות בדירה יהיו מגבס או בלוק

גמר צבע:האם גמר הצבע הינו מסיד או  צבע אקרילי?

כלים סניטרים:האם מגיע לכם ארון אמבטיה אם כן מה הגודל?

אמבטיה  לדוגמא איזה סוג ואיזה גודל?אורך 1.6 או 1.7?

אלומיניום:האם התריסים חשמליים או עם גלילה ידנית?

ריצוף וחיפוי:עד איזה גובה חיפוי?2.2. ' או עד התקרה

האם יש הכנה למייבש כביסה?

גובה דירה

הכנות למיזוג אויר,האם הכנה מרכזית או בכל חדר?

ועוד ועוד

לכן אתם חייבים לוודא שבביצוע בדק בית מחיר למשתכן הבודק מכיר את הנושא של מפרט מחייב

ובעצם יבצע בדיקה כפולה ,גם מפרט מכר שהקבלן החתים אותכם ,

וגם מפרט מחייב של אותה מהדורה השייכת לתקופה שהבניין נבנה  ונחתם מול המדינה

ולמה בעצם בדיקה כפולה?

כי קיימת האפשרות וקרה לי לא פעם אחת ,שבמפרט מכר חסרים פריטים  אשר מצוינים במפרט המחייב.

ומה שבעצם קובע זה מפרט מחייב,היות והמדינה מחטיבה לקבלן איך לתכנן ולבנות את הדירה.

זה אחת הסיבות למה חשוב לקחת

מפרט מכר ומפרט מחייב של מחיר למשתכן-בדק בית מחיר למשתכן

קיימים הבדלים משמעותיים בין מפרט מחייב שמחתים את הדיירים המוכר(היזם/קבלן) לבין מפרט מחייב שנכתב על ידי המדינה.

הדבר הוא חשוב ביחוד בבדק בית מחיר למשתכן, היות וכמעט ברוב הפרויקטים קיימים "פספוסים" של הקבלים.

ממפרט המחייב למפרט מכר שהקבלן כתב ,

ומשם בביצוע נראה את החוסרים בדירה שרכשתם

מהו מפרט

מפרט הוא בעצם פירוט של מרכיבי הדירה במלל ולא בתכנית.

לדוגמא במפרט יפורטו מס' שקעי חשמל,מיקום השקעים,סוג .

סוג הבניה יפורט :האם המחיצות בדירה יהיו מגבס או בלוק

גמר צבע:האם גמר הצבע הינו מסיד או  צבע אקרילי?

כלים סניטרים:האם מגיע לכם ארון אמבטיה אם כן מה הגודל?

אמבטיה  לדוגמא איזה סוג ואיזה גודל?אורך 1.6 או 1.7?

אלומיניום:האם התריסים חשמליים או עם גלילה ידנית?

ריצוף וחיפוי:עד איזה גובה חיפוי?2.2. ' או עד התקרה

האם יש הכנה למייבש כביסה?

גובה דירה

הכנות למיזוג אויר,האם הכנה מרכזית או בכל חדר?

ועוד ועוד

לכן אתם חייבים לוודא שבביצוע בדק בית מחיר למשתכן הבודק מכיר את הנושא של מפרט מחייב

ובעצם יבצע בדיקה כפולה ,גם מפרט מכר שהקבלן החתים אותכם ,

וגם מפרט מחייב של אותה מהדורה השייכת לתקופה שהבניין נבנה  ונחתם מול המדינה

ולמה בעצם בדיקה כפולה?

כי קיימת האפשרות וקרה לי לא פעם אחת ,שבמפרט מכר חסרים פריטים  אשר מצוינים במפרט המחייב.

ומה שבעצם קובע זה מפרט מחייב,היות והמדינה מחטיבה לקבלן איך לתכנן ולבנות את הדירה.

זה אחת הסיבות למה חשוב לקחת

שנות בדק ושנות אחריות

גם נשוא שנות בדק ושנות אחריות לא ידוע לרוב הדיירים שאני מבצע להם בדקת בית במחיר למשתכן או בדירה רגילה

רבים מהדיירים מורגלים מהקבלנים למושג "שנת בדק".

שנת בדק הינה הגדרה לביצוע תיקונים של ליקוי בניה במהלך השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה לדיירים.

זאת אומרת שלאחר שתתגוררו כ12 חודשים בדירה,הקבלן יזמן אותכם במקרה הטוב לצורך

בפועל חשוב לדעת שעל פי חוק מכר קיימים שנות בדק בהתאם לסוג הליקוי .

ולכל קטגוריה של ליקוי יש להוסיף 3 שנות אחריות בנוסף לשנות בדק .

ההבדל בין שנות בדק לתקופת אחריות הינה בחובת ההוכחה .

בשנות בדק חובת הוכחה על הקבלן  להוכיח שהכשל בליקוי לא נגרם מעבודתו,

ובתקופת אחריות חובת הוכחה על הדייר שהליקוי נבע מכשל של הקבלן.

*במידה וקיים אצלכם ליקוי שלא נמצא ברשימה בהמשך המאמר אז חל על הליקוי שנת בדק אחת בלבד.

להלן שנתוני תקופת בדק ושנות אחריות

הגדרות:

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים

מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע,

בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;

לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות,

רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות,

בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)     כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות,

שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.